問：

本人31歲未婚，相信自己是少數樓市及投資輸家，希望諗Sir比意見打救。

收入情況：

父63歲，當退休計，間中有少少散工收入。

母58歲，兼職月入10,000元

妹24歲，月入12,000元

我31歲，月入40,000元

樓市經驗：

屋企人在1998年以440萬元買入港島太古城三房單位，建築944呎。2009年金融海嘯，因母親失業加上不看好樓市，遂以330萬元沽出，並節流改租400至600呎單位，月租10,000元。及後樓價一路升一路不敢入市，至今已無物業九年。數年前父母將資產轉至我名下，並與妹妹三人等公 ／居屋，預計兩年後審查有綠表。

資產：

1. 父母退休用 ( 人民幣 )

80萬元，60%定期收4%；40%現金等A股見跌買中銀收息。 

2. 父母退休用 ( 港幣 )

股票現值62萬元 + 現金25萬元；股票79萬元買入，現蝕22%，組合為6881 / 1297 / 717 / 2328，主要是2015年港股爆破賣剩的倉存，因2016 - 2017年賣出價差 + 利息有10萬元。

3. 自己投資 ( 港幣 )

股票現值96萬元 + 現金50,000元。股票其中15萬元用股票抵押額度。股票以160萬元買入，現蝕40%，組合為6881 / 1297 / 717 / 1800，主要是2013 - 2017年銀行套55萬元炒股，四年利息11萬元，但2015年港股爆破。2013 - 2017年炒股獲利剛好是11萬元夠還息。

其他因素：

  女友31歲，拍拖1.5年，35歲便到了應該建立家庭或搬出去住的死線。

  妹妹在解決房屋問題後會回升至20,000元以上收入，她亦有可能在未來五年內結婚。

  2012年時我試過將屋企人-33%的股票止蝕，結果幾年後升返晒；此外又試過將以為唔得嘅吉利汽車在三元放咗後又升到30元；又試過在招金低潮的三元時放咗後又唔知點解升返到六元，因此唔敢亂放蝕好多的股票。

  數月前開了間有限公司 除打算試下做些網上生意仔、希望有公司身份日後用來報稅 ／買賣物業有用。

本人希望先解決自己家父母問題，再搞日後同女友未來的生活。

1. 公屋等三年 vs 居屋等兩年，點揀？我怕再摸頂。

2. 如抽居屋會否只用爸媽名抽，留返妹個名好啲？

3. 爸媽妹每月會把錢轉入我戶口，這些錢你認知要不要報稅？

4. 那些賬面蝕很多的股票，如果我長Keep等升返你點睇？

答：

( 本個案睇讀者寫嗰部分，仲有教育意義過睇筆者呢部分，筆者呢部分無時間唔好睇。)

阿媽2009年失業，加上唔睇好樓市，故賣走自住樓，應感後悔一生。累到成家下流由住太古城變抽公屋，仲要出轉資產比仔好去隱瞞呢啲招數，希望讀者由母親經驗汲取教訓。

到讀者自己，後生學人借錢買股，炒到而家手上成堆垃圾。2017年升市只夠幫佢還Margin息而-40%價未解決；與母親當年的相同之處，就係憑感覺去判斷投資行為。人理應看手上資源而決定投資取向，咪再「估」市。正因概念錯誤，2008 - 2017這10年間股票有Loss時「應Cut唔Cut」，間樓跌咗就「低位Cut loss」。幸好讀者只31歲，仲有下舖玩。至於阿媽往後幾十年，只能寄望母憑子貴。

另外一個觀察，大家有冇留意本案讀者撰文之用詞，很多時都同感覺有關。例如有「不看好」、「機會不細」、「試過」、「以為唔得」、「唔知點解」、「唔敢亂放」、「希望」、「我怕」。看倌可再一看本Blog其他自然心情平和、或有高收入的讀者個案作比對，證明行文如見人，而慣理性及數理化分析事情的人，產出多數夠而生活相對好，收入水平一般都高。諗Sir答了近1,550個案，結論是態度、堅持兩者決定了80%結果，剩低20%真係講運。不過如閣下無需發大達，淨係做好頭80%應已夠擁小康生活。

花一大輪講人生道理，係因為讀者需要。至於點評717或175幾時升，筆者淺見認為吉利股價很受政治因素影響，主席妻子彭丽娟同國家主席夫人彭丽媛是姊妹關係，不知讀者買入前有冇做好基本Fact check。對於金礦或突然搞能源，或伐木的公司，在收息101課上與同學討論過，因一些原因要睇緊啲盤數。由於筆者一年入市買股次數少過手指數，就不在班門前弄斧了。

關於讀者，由於沒有再等嘅本錢，所以今時買入是否摸頂不屬佢考慮因素。佢要結婚，同時如樓價再升一至兩成恐怕佢有排都「追唔到架車」。上述兩件事係實在同計到的：讀者工資40,000元，個人借貸力封頂為40,000 / 10,000 x 2.59 x 50% = 520萬元，由於有做股票Margin所以實際借貸力比520萬元少一點，加埋手上96 + 5 = 101萬元資金，只要香港由年幾前的400萬元盤全消失，到2018年嘉湖兩房都賣500萬元，如2018年呢舖都係開大冇600萬元上唔到會，唔通讀者未來十年都唔買樓？因此讀者就算能力未足，都要入手400至450萬元樓一間收住租先，自己結婚再用租去反租另一間，對沖樓市升幅。呢件就係一位為家庭設想，不將成家之路寄望於樓市升跌之上嘅男人應該做既事。

若讀者有位同學已置業，加上有一樓收租，呢位朋友就較有條件去睇樓市升定跌而決定再唔再入第三間啦。因為一自住一收租作退休用是港人必須，只要計到有能力就買。至於居屋入表，如唔用阿妹名就方便佢第時嫁人有個九成名額借盡上會，用就配到間屋大啲，我係阿妹就會先苦後甜。至於其他人轉錢入讀者戶口，咁佢轉個陣有冇填IR56a/b表格呀？讀者可以從呢個源頭自己去問下，話唔定報稅係咩一回事，買股票又要咩策略，我諗佢好多同輩都清楚過佢。其實人人都溫足書去考試，咪天真以為人地口講無溫書，你自己就真係唔溫書去陪考啦！

做生意，只係有做搵到錢嘅生意，又或寧願唔做生意，絕對沒有做下生意仔呢回事。當然讀者真要做一下生意，才明白做生意是甚麼回事。

以上文章刊於《招職》。